保利地产全线低调降价？
广州项目开盘价让利两成
近日，保利地产首个高端豪宅项目保利天悦开盘即“日光”，一扫穗六条下广州楼市连日的阴霾。据悉，保利天悦二期公寓于12月15日正式开盘，当天开盘两小时，所推220套单位全部售罄，而后加推的30套亦悉数卖完。现场销售人员透露，不少买家出手相当豪气，“按层扫货”的现象并不少见，更有买家一掷千金，以超1500万元的总价拿下6套单位。分析人士指出，除了公寓产品不限购以外，低至两成的价格让利成为热销背后的最大主因。而这似乎并非是单纯的促销个案，近期保利地产旗下多个项目亦传出各种不同的优惠促销消息，保利新的一轮降价是否已经蔓延起来了？全线低调降价？事实上，早在保利天悦推出前夕就有消息传出，本期会有单价低至2.3万元/平方米的单位推出，而到了明年1月，价格肯定会超过3万元/平方米。如今售价最低不足2.3万元/平方米，但最高价格2.8万元/平方米亦较此前一期的售价便宜不少。不过保利地产相关负责人对此予以否认并告诉本报，天悦公寓产品一期销售均价大约是2.2万元/平方米，二期均价则达到2.7万元/平方米，不存在降价促销的情况。然而一名长期观察保利天悦的业内人士则向本报透露，2.2万元/平方米只是一期产品刚开盘时的价格，“今年以来房价一直在攀升，天悦公寓项目的售价也自然随之水涨船高，我9月份去项目了解最新价格的时候，就被告知一期公寓尾盘已经售罄了，售价最高都达到3.2万元/平方米了。”据本报调查发现，保利天悦去年3月正式面市，彼时一期92-127平方米不限购精装公寓售价最低18888元/平方米起，均价为21000元/平方米。随后保利天悦项目多次加推公寓项目，价格也一直向上走，截至今年8月中下旬，售价已经涨至24000-32000元/平方米之间。业内人士分析，在整个成交开始陷入低迷状态的背景之下，即使公寓产品备受市场热捧，要想取得不错的销售业绩，在价格上也不得不做出一些让步。除了保利天悦，保利地产广州旗下其它项目近期亦有不同程度的优惠。其中一贯销售较好的保利公园九里，正推出全线产品9.4折优惠，部分单位还送车位使用权。诸如此类的促销活动，在保利不少二三线城市的项目中亦在进行。据日前重庆媒体消息，继推出首期5万元优惠后，保利地产12月更抛出旗下项目全线8.8折大力度优惠，房源覆盖刚需产品、洋房等类型，期望对年终业绩做出最后冲刺。“集团的销售额已经达到1200亿了，没有任何降价促销的需求。”保利地产相关负责人对本报强调。截至11月底，保利地产已经实现签约金额1110.97亿元。另有分析人士猜测，保利其实现在没有太多冲刺业绩的压力，不排除是为明年的业绩提前做准备，以保持规模的稳步增长。“毕竟明年的市场走势还不是很明朗，能卖的就先卖了，要不然等到明年有可能降价也卖不出去。”毛利增长有限如今房地产行业毛利率下滑已经成为常态，而降价促销对毛利率的影响更显得尤为直接。今年已多次反复强调改善利润率的保利地产，如今再度做促销降价，是否还能维持目前的利润率？“由于保利地产今年旗下项目降价促销的部分并不算太多，相信对毛利率的影响不会太大。”新时代证券分析师裴明宇称，预计保利未来几年的毛利率将保持持平，预计在34%左右。数据显示，保利地产2012年毛利率为35%，而到了今年年中，毛利率则降至30.91%。中投证券日前指出，预计保利地产今年全年毛利率将下滑至约33%，同比下滑3.2个百分点，主要受2011-2012年降价促销项目进入结算周期所致。为此，自今年下半年起，保利也开始对部分产品结构调整，使近期均价有所提升。保利地产11月份销售均价为13817元/平方米，环比上升12.05%，而之前10月份的销售均价则环比上升了9.74%。中投证券进一步指出，受2013年房价上涨影响，预计2014年保利的毛利率可能略有回升，但由于地价跟随房价上涨，毛利率改善空间有限。“不过地价上涨的幅度还是不如房价上涨的幅度大，这令保利在维持现有的毛利率水平有相当优势，加上保利策略一贯相对保守，深耕现有城市，毛利率不会有太大幅度的波动。”裴明宇解释。事实上，为了尽可能改善利润率，保利地产今年以来在地价成本支出方面就明显做出控制。数据显示，今年前十月，保利地产新增项目的平均楼面地价约3109元/平方米，较2012年的3386元/平方米下降了8.18%。保利地产相关人士亦提及，公司今年以来所拿地块大多数都是在底价范围内获取，很少有溢价率超过10%的土地。